Seu condomínio passaria por uma fiscalização hoje? 7 pontos que podem colocar a gestão em alerta
Operação recente do CREA-RS fiscalizou 76 condomínios e reforça um alerta para síndicos e administradoras: manutenção predial não é apenas uma questão de conservação — envolve documentação, responsabilidade técnica e segurança.
Imagine receber uma fiscalização amanhã. Os contratos de manutenção estão atualizados? Os responsáveis técnicos estão devidamente identificados? Elevadores, gás, para-raios e sistemas de climatização possuem a documentação necessária?
Uma operação realizada pelo CREA-RS entre 14 e 16 de setembro de 2026, em Ijuí (RS), mostra por que essas perguntas merecem atenção.
A chamada Operação Chave de Ouro verificou 76 condomínios e resultou na emissão de 42 Termos de Requisição de Documentos e Providências (TRDPs). Segundo o Conselho, os agentes verificaram registros profissionais e a atuação de responsáveis técnicos em serviços de manutenção e inspeção predial.
Mais do que um episódio regional, a ação serve como um bom alerta para gestores condominiais em todo o país: manutenção preventiva precisa estar acompanhada de gestão técnica e documental.
1. Elevadores: manutenção não pode ser apenas “quando dá problema”
O elevador está funcionando normalmente. Isso significa que está tudo certo?
Não necessariamente.
Na fiscalização realizada em Ijuí, a manutenção preventiva e corretiva dos elevadores esteve entre os itens verificados.
O condomínio precisa acompanhar os serviços realizados e a documentação pertinente, além de verificar se as atividades técnicas que assim exigem estão sob responsabilidade de profissionais habilitados.
Esperar um equipamento apresentar falha para então buscar manutenção transforma prevenção em reação.
2. Central de gás e tubulações de GLP
Vazamentos de gás representam um risco que pode permanecer invisível até se transformar em uma emergência.
Por isso, a fiscalização também verificou laudos de estanqueidade da central de gás e inspeções da rede de distribuição das tubulações de GLP.
Para a gestão condominial, o alerta é simples: não basta saber que “o gás está funcionando”. É necessário acompanhar inspeções, manutenção, documentação e eventuais recomendações técnicas.
3. Para-raios e proteção contra descargas atmosféricas
Outro item mencionado pelo CREA-RS foi o Sistema de Proteção contra Descargas Atmosféricas (SPDA).
Esse é um daqueles sistemas que podem passar meses ou anos sem chamar a atenção dos moradores.
E justamente por isso pode acabar esquecido.
A administração precisa acompanhar as inspeções e manutenções aplicáveis e manter organizados os respectivos registros técnicos.
4. Ar-condicionado e PMOC
Áreas comuns como salões de festas, academias, halls, espaços administrativos e ambientes de convivência podem possuir sistemas de climatização que também exigem atenção.
Na Operação Chave de Ouro, o CREA-RS verificou responsabilidades técnicas relacionadas à manutenção de ar-condicionado e também o PMOC — Plano de Manutenção, Operação e Controle.
Um sistema aparentemente funcionando bem não elimina a necessidade de acompanhamento preventivo.
5. Marquises e estabilidade estrutural
Pequenas fissuras, infiltrações, corrosão aparente ou outros sinais de deterioração não devem ser tratados apenas como problemas estéticos.
Entre os pontos analisados na operação estava a manutenção da estabilidade estrutural de marquises, além dos laudos relacionados à inspeção predial.
Quando surgem sinais de anormalidade na edificação, a avaliação adequada por profissional habilitado pode identificar problemas antes que eles evoluam.
6. Prevenção e combate a incêndio
Outro item citado pelo CREA-RS foi o PPCI — Plano de Prevenção e Proteção Contra Incêndios, dentro do contexto da fiscalização realizada no Rio Grande do Sul.
A nomenclatura, os documentos e as exigências podem variar conforme a legislação estadual e as características da edificação, mas o princípio permanece: a estrutura de prevenção contra incêndio precisa ser acompanhada e mantida conforme as regras aplicáveis ao condomínio.
Extintores, hidrantes, sinalização, iluminação de emergência, portas corta-fogo e rotas de fuga não devem receber atenção somente quando chega uma vistoria.
7. Responsabilidade técnica e documentação
Talvez este seja um dos pontos mais importantes.
Não basta contratar uma empresa e guardar uma nota fiscal.
Determinados serviços técnicos exigem profissionais legalmente habilitados e a documentação de responsabilidade correspondente. A legislação federal estabelece que contratos para execução de obras ou prestação de serviços profissionais referentes à engenharia estão sujeitos à Anotação de Responsabilidade Técnica (ART), que identifica legalmente o responsável técnico.
Por isso, a administração precisa saber quem executou determinado serviço, qual profissional assumiu a responsabilidade técnica quando exigida e onde estão os documentos comprobatórios.
O problema pode estar na documentação, mesmo quando tudo parece funcionar
Esse é um ponto que merece destaque.
O elevador pode estar funcionando.
O ar-condicionado pode estar gelando.
O gás pode aparentemente não apresentar vazamentos.
O prédio pode parecer perfeitamente conservado.
Ainda assim, podem existir pendências relacionadas à manutenção, inspeção, registros ou responsabilidade técnica.
A própria Operação Chave de Ouro teve como foco verificar a regularidade dos serviços técnicos e a atuação dos responsáveis técnicos, e não simplesmente procurar equipamentos quebrados.
Seu condomínio conseguiria apresentar tudo rapidamente?
Síndicos e administradoras podem fazer um exercício simples.
Se uma fiscalização acontecesse hoje, seria possível localizar rapidamente os documentos referentes a:
- manutenção dos elevadores;
- sistema de gás;
- SPDA;
- climatização e PMOC, quando aplicável;
- inspeções e avaliações estruturais pertinentes;
- prevenção e proteção contra incêndio;
- contratos, laudos e registros de responsabilidade técnica exigíveis?
Se encontrar essas informações depende de procurar e-mails antigos, ligar para fornecedores ou descobrir quem realizou determinado serviço anos atrás, já existe um sinal de que a gestão documental pode ser aprimorada.
Fiscalização não deve ser o motivo para cuidar do condomínio
O principal aprendizado não é preparar o prédio apenas para uma eventual visita de um órgão fiscalizador.
É exatamente o contrário.
Um condomínio bem administrado deve manter sua rotina de prevenção independentemente de existir fiscalização marcada.
Manutenção preventiva, fornecedores qualificados, profissionais habilitados, registros atualizados e documentação organizada contribuem diretamente para a segurança dos moradores, funcionários, visitantes e do próprio patrimônio.
A Operação Chave de Ouro também não é uma iniciativa isolada: em junho de 2026, o CREA-RS informou ter fiscalizado 54 condomínios em Guaíba e destacou o caráter preventivo e orientativo da fiscalização, voltado à segurança das edificações.
Prevenir custa menos do que administrar uma emergência
No Grupo Naturally, acreditamos que uma boa gestão começa antes do problema aparecer.
Equipes preparadas, manutenção acompanhada, processos definidos e atenção constante às instalações ajudam a transformar a rotina do condomínio em uma operação mais organizada, segura e eficiente.
A pergunta, portanto, não deve ser apenas:
“Meu condomínio passaria por uma fiscalização hoje?”
Mas também:
“Estamos cuidando hoje do que pode se transformar em um problema amanhã?”
Grupo Naturally — Prevenção & Multisserviços
